5.1 Financieel beleid en continuïteit
De financiële positie van Lefier is gezond. Onze financiële continuïteitsratio’s (LTV, ICR en solvabiliteit) voldoen ook in 2025 ruim aan de gestelde eisen. Dit geldt zowel voor de toegelaten instelling als voor de individuele DAEB en de niet DAEB-portefeuille. Wij investeren naar vermogen in nieuwbouw, transformeren en verduurzamen van onze woningen. Tegelijkertijd houden wij de huren betaalbaar. In totaal gaven wij in 2025 circa € 125 miljoen uit aan nieuwbouw-, transformatie en verbeteruitgaven. Om deze investering mogelijk te maken benutten wij onze leencapaciteit. Als gevolg hiervan nam onze leningenportefeuille dan ook toe met circa € 55 miljoen.
De financiële doelstellingen van Lefier:
- Lefier wil haar vermogen maximaal inzetten voor haar maatschappelijke taak. Hierbij past geen financiële overmaat anders dan een adequate risicobuffer.
- Financiële continuïteit van Lefier. Hiervoor hebben we eisen aan liquiditeit en solvabiliteit gesteld die voldoen aan de externe eisen van de Autoriteit wonen (Aw) en het WSW.
- Lefier stelt normen vast voor het exploitatieresultaat. Een stevige grip op het exploitatie-resultaat is gewenst door de toename van opgelegde heffingen. Dit om het rendement niet te laten dalen en te kunnen blijven investeren (duurzaam businessmodel).
- Lefier wil in haar bedrijfslasten niet duurder zijn dan de gemiddelde corporatie in Nederland.
Het financieel kader van Lefier bestaat uit drie kwantitatieve doelstellingen:
- Lefier presteert maximaal met haar vermogen.
- Lefier stuurt op (meerjarige) kasstromen en is liquide.
- Lefier is solvabel.
Beoordeling financiële continuïteit door toezichthouders
- Waarborgfonds Sociale Woningbouw: kijkt naar de financiële risico’s van de DAEB-portefeuille omdat Lefier haar DAEB-bezit als onderpand heeft ingebracht bij het WSW.
- Autoriteit woningcorporaties: beoordeelt de ratio’s per deelportefeuille DAEB- en niet-DAEB en als geheel.
5.2 Financiële positie en kengetallen
Meerjarenbegroting 2026-2030
De tabel hierna geeft de uitkomsten weer voor de verschillende ratio’s, voor Stichting Lefier als geheel, omdat Lefier als geheel wordt geacht aan de normen te voldoen. Ook afzonderlijk voor de DAEB en niet-DAEB portefeuille voldoet Lefier aan de gestelde normen.
| Lefier | 2024 realisatie | 2025 realisatie | 2026 prognose | 2027 prognose | 2028 prognose | 2029 prognose | 2030 prognose |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ICR [min 1,4] | 1,95 | 2,12 | 2,02 | 2,12 | 1,81 | 1,77 | 1,68 |
| LTV beleidswaarde [max 70%] | 41,5% | 43,3% | 43,6% | 49,1% | 51,5% | 52,8% | 54,1% |
| solvabiliteit beleidswaarde [min 30%] | 53,8% | 51,4% | 51,9% | 48,1% | 44,6% | 42,4% | 41,5% |
| dekkingsratio [max 70%] | 30,4% | 26,3% | |||||
| onderpandratio [max 70%) | 33,4% | 28,8% | |||||
| Deelportefeuille DAEB | |||||||
| ICR [min 1,4] | 1,66 | 1,92 | 1,84 | 1,97 | 1,70 | 1,63 | 1,54 |
| LTV beleidswaarde [max 70%] | 44,5% | 46,3% | 47,1% | 53,3% | 56,1% | 58,4% | 60,0% |
| solvabiliteit beleidswaarde [min 30%] | 53,8% | 51,5% | 52,1% | 48,3% | 44,8% | 42,7% | 41,7% |
| Deelportefeuille niet-DAEB | |||||||
| ICR [min 1,8] | 8,26 | 8,55 | 8,89 | 9,33 | 9,55 | 13,82 | 10,29 |
| LTV beleidswaarde [max 70%] | 17,9% | 17,2% | 13,8% | 11,8% | 9,5% | 8,5% | 6,8% |
| solvabiliteit beleidswaarde [min 30%] | 79,5% | 85,8% | 84,3% | 86,5% | 88,8% | 88,6% | 90,9% |
Vanaf 2024 is de nieuwe beleidswaarde 2.0 van kracht binnen de sector. Hiermee samenhangend is de normstelling van de LTV verlaagd van 85% naar 70% en voor de solvabiliteit verhoogd van 15% naar 30%.
Lefier presteert maximaal met haar vermogen
Bij het opstellen van de portefeuillestrategie worden de wettelijk opgelegde financiële grenzen randvoorwaardelijk getoetst om zo de continuïteit te waarborgen. Op basis van de actuele meerjarenbegroting 2026-2030 bedragen de investeringsuitgaven gemiddeld € 200 miljoen.
Lefier hanteert een veiligheidsmarge waarbij we intern een scherpere signaalwaarde hanteren. Voor de ICR hanteren we een signaalwaarde van 1,6 in het begrotingsjaar voor de DAEB-portefeuille. Bij toetsing van de normen voor de afzonderlijke deelportefeuilles DAEB- en niet-DAEB zijn deze in overeenstemming met de wettelijke normen.
bedragen x € 1.000
| MVA uitgaande kasstroom (bedragen x € 1.000) | 2024 realisatie | 2025 realisatie | 2026 prognose | 2027 prognose | 2028 prognose | 2029 prognose | 2030 prognose | 2026-2030 gemiddeld |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| nieuwbouw | 33.508 | 30.122 | 46.264 | 131.188 | 129.284 | 136.397 | 89.069 | 106.440 |
| verduurzaming | 100.021 | 86.761 | 103.768 | 119.783 | 87.617 | 64.763 | 52.276 | 85.641 |
| aankoop | 1.718 | 1.261 | 5.424 | 1.225 | 1.619 | 1.000 | 1.326 | 2.119 |
| sloop | 1.389 | 5.463 | 5.133 | 4.558 | 5.239 | 1.569 | 1.549 | 3.610 |
| overig | 1.696 | 1.008 | 2.119 | 2.000 | 2.000 | 2.000 | 2.000 | 2.024 |
| Totaal plannen | 138.332 | 124.615 | 162.707 | 258.755 | 225.759 | 205.728 | 146.219 | 199.834 |
| dPi | 232.794 | 160.977 | ||||||
| Realisatie-index | 59% | 77% |
Realiseerbaarheid van onze plannen
In 2025 zijn de investeringen ten opzichte van 2024 met € 14 miljoen gedaald. Onze realisatie-index komt over de afgelopen vijf jaren uit op gemiddeld 83%. De ambitie is een bestendige investeringsvolume van jaarlijks ca. € 160 - € 200 miljoen.
De realiseerbaarheid van onze investeringen in projecten is in werkelijkheid weerbarstig door de afhankelijkheden van derden. Zoals beschikbaarheid van aannemers, bouwmaterialen, verwerving grondposities, proces van benodigde vergunningen en instemming huurders.
Om onze ambities uit het Ondernemingsplan daadwerkelijk te realiseren wordt binnen Lefier multidisciplinair gewerkt om beïnvloedbare obstakels weg te nemen om zo waar mogelijk een versnelling aan te brengen in onze investeringen.
Beoordeling toezichthouders
Lefier voldoet aan de kredietwaardigheidstoets die het WSW eist voor borging van financiering.
5.3 Waardeontwikkeling vastgoed en vermogen
Bedragen x € 1.000
| Van marktwaarde naar balanswaardering | DAEB | niet-DAEB | Totaal |
|---|---|---|---|
| marktwaarde | 3.841.498 | 359.335 | 4.200.832 |
| vastgoed bestemd voor de verkoop | -7.808 | -400 | -8.208 |
| Verwachte projectfacturen | -16.432 | 0 | -16.432 |
| vastgoed in exploitatie | 3.817.258 | 358.935 | 4.176.193 |
In de Woningwet is vastgelegd dat alle woningcorporaties hun vastgoed waarderen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De uitgangspunten die ze moeten hanteren om tot deze waardering te komen, staan beschreven in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde (het waarderingshandboek). Lefier gebruikt voor de waardering van het vastgoed de zogenaamde full versie van het handboek.
Het waarderingshandboek is in concept gepubliceerd op 31 oktober 2025 en 16 maart 2026 nog een aanvullende update voor een aantal parameters voor de basiswaardering. Aangezien Lefier het vastgoed waardeert op basis van de full versie, hebben deze aanpassingen geen impact op de waardering van ons vastgoed.
In de balans is in de waardering van vastgoed in exploitatie rekening gehouden met:
- Reclassificatie van Laan van de Sport 2 in Hoogezand en MFA Hunzehuys in Borger naar vastgoed bestemd voor de verkoop;
- Verwachte projectfacturen.
De marktwaarde van ons vastgoed is het geschatte bedrag waarvoor het vastgoed (complex-gewijs) zou kunnen worden verkocht aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de koper het vastgoed op maximale wijze laat renderen. Dit betekent dat de koper bij de eerste huurmutatie de huur verhoogt of het vastgoed verkoopt (uitpondt). De totale marktwaarde van ons vastgoed in exploitatie DAEB en niet DAEB) bedraagt circa € 4.201 miljoen (2024: € 3.910 miljoen).
De marktwaarde betreft een potentiële waarde die wij vanwege onze sociaal maatschappelijke doelstellingen en het bijbehorende (huur- en verkoop-)beleid echter niet gaan realiseren. Naast de marktwaarde bepaalt Lefier ook de beleidswaarde van het bezit.
De beleidswaarde wordt bepaald voor zowel zelfstandige DAEB en niet-DAEB woongelegen-heden. Voor niet woongelegenheden en intramuraal vastgoed is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde.
| Deelportefeuille | Marktwaarde | Beleidswaarde | ||
|---|---|---|---|---|
| 31-12-2025 | 31-12-2024 | 31-12-2025 | 31-12-2024 | |
| woningen | 3.989.480 | 3.712.553 | 2.379.058 | 2.385.932 |
| parkeren | 32.471 | 30.920 | 32.471 | 30.920 |
| BOG | 178.881 | 166.434 | 178.881 | 166.434 |
| Totaal | 4.200.832 | 3.909.907 | 2.590.410 | 2.583.286 |
Beleidsmatige beschouwing op de marktwaarde
De marktwaarde van ons vastgoed is in 2025 met € 291 miljoen (7%) gestegen en komt eind 2025 uit op € 4.201 miljoen (2024: € 3.910 miljoen). Onze vastgoedportefeuille bestaat hoofd-zakelijk uit woningen. Daarnaast hebben we een relatief kleine portefeuille bedrijfsmatig onroerend goed (4%) en parkeerplaatsen (1%).
De waardestijging (7%) van ons bezit is grotendeels het gevolg van de ontwikkelingen op de kopersmarkt, waar de vraag voor woningen hoger blijft dan het aanbod. Ook de hogere huren zorgen voor een stijging van de waarde van ons bezit.
Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse oordelen en schattingen. Dit is inherent aan het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing op de bepaling van de marktwaarde. De waardebepaling is geen exacte wetenschap en tevens betreft dit de grootste schattingspost waar het bestuur een inschatting over moet maken voor de jaarrekening.
Beleidsmatige beschouwing op de beleidswaarde
| Gehanteerde uitgangspunten | DAEB | niet-DAEB | 31-12-2025 | 31-12-2024 |
|---|---|---|---|---|
| aantal woningen | 27.296 | 1.103 | 28.399 | 28.313 |
| contracthuur per maand | 569 | 959 | 584 | 552 |
| beleidshuur per maand | 660 | 1.113 | 678 | 637 |
| beleidsnorm onderhoud | 3.227 | 4.130 | 3.262 | 2.939 |
| beleidsnorm beheer | 1.280 | 1.809 | 1.301 | 1.206 |
| discontovoet | 4,22% | 4,76% | 4,24% | 4,19% |
De totale beleidswaarde is in 2025 nagenoeg gelijk aan vorig jaar, met slechts een marginale stijging van 0,3%. Per 31 december 2025 bedraagt de beleidswaarde 62% van de marktwaarde (2024: 66%).
Beleidsmatige beschouwing op het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie
Het bestuur heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van het eigen vermogen dat bij ongewijzigd beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze inschatting ligt in lijn met het verschil tussen de beleidswaarde van het DAEB-bezit - en het niet DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat van dit bezit. Dit gedeelte bedraagt € 1.610 miljoen.
De afwijking tussen de marktwaarde en de beleidswaarde impliceert dat bijna 54% van het totale eigen vermogen (€ 3,0 miljard) niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is.
5.4 Resultaat verslagjaar
| WINST- EN VERLIESREKENING | 2025 | 2024 | ∆ |
|---|---|---|---|
| Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille | 88.791 | 78.170 | 10.621 |
| Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille | 9.858 | 6.482 | 3.376 |
| Waardeveranderingen vastgoedportefeuille | 136.444 | 191.572 | -55.128 |
| Nettoresultaat overige activiteiten | 4.121 | 5.424 | -1.303 |
| Overige organisatiekosten | -6.320 | -6.345 | 25 |
| Leefbaarheid | -5.340 | -5.266 | -74 |
| Saldo financiële baten en lasten | -28.007 | -27.198 | -809 |
| belastingen | -3.834 | -6.828 | 2.994 |
| RESULTAAT NA BELASTINGEN | 195.713 | 236.011 | -40.298 |
| Resultaat zonder waardeveranderingen | 59.269 | 44.439 | 14.830 |
Het resultaat over het boekjaar 2025 bedraagt € 196 miljoen (2024: € 236 miljoen). Dit resultaat wordt evenals voorgaande jaren sterk beïnvloed door de waardeverandering van het vastgoed.
Belangrijkste financiële resultaten:
De waardeverandering wordt grotendeels beïnvloed door de externe marktomstandigheden.
Kijken we naar het jaarresultaat zonder de post “waardeveranderingen vastgoedportefeuille” dan zien we dat in 2025 het gecorrigeerd jaarresultaat is toegenomen met € 14,8 miljoen.
Deze toename wordt op hoofdlijnen verklaard door:
- Het resultaat exploitatie vastgoedportefeuille is t.o.v. 2024 verbeterd met € 10,6 miljoen. Dit wordt verklaard door hogere huuropbrengsten en vergoedingen (€ 10,6 miljoen), lagere onderhoudslasten (€ 0,5 miljoen) en hogere overige lasten (€ 0,7 miljoen). De stijging van de huuropbrengsten komt door de huurverhoging per 1 juli 2025 van gemiddeld ca. 4,5% (2024: 5,3%). De hogere overige lasten betreft de stijging van de gemeentelijke belastingen..
- Het resultaat op verkoop van de vastgoedportefeuille is gestegen met € 3,4 miljoen. We hebben in 2025 89 woningen verkocht, 8 garages/bergingen aan toekomstige bewoners van woningen.
- Het netto resultaat overige activiteiten is met € 1,3 miljoen gedaald ten opzichte van voorgaand jaar. Deze daling betreft voor een groot deel bijdragen inzake herstel van aardbevings-schades ter grootte van € 1,1 miljoen. Daarnaast is het resultaat op zonnepanelen lager door de beheerkosten die plaatsing met zich meebrengt.
- De overige organisatiekosten en kosten leefbaarheid zijn redelijk stabiel aan de uitgaven van voorgaand jaar.
- De rentelasten zijn in 2025 met € 0,8 miljoen gestegen ten opzichte van 2024 door het afsluiten van nieuwe leningen met een gemiddeld rentepercentage van 2.94%. De leningenportefeuille is door nieuwbouw en verduurzaming met € 55 miljoen toegenomen t.o.v. 2024.
- De belastingdruk is afgenomen met € 3 miljoen. Dit is grotendeels gebaseerd op schattingen omdat niet voor alle jaren er een definitieve aanslag ligt van de belastingdienst.
5.5 Treasury
Treasury statuut, Treasury jaarplan en Treasurycommissie
De kaders van het treasurybeleid zijn vastgelegd in het Treasury statuut. Alle besluiten over activiteiten op het gebied van financiering en rentemanagement neemt Lefier binnen de daarvoor geldende kaders. Daarnaast worden jaarlijks de belangrijkste speerpunten in een Treasury Jaarplan opgenomen. De (gemiddelde) rentelasten, spreiding in de vervalkalender van de leningenportefeuille en het renterisicobeheer zijn de belangrijkste speerpunten. In lijn met het Treasurystatuut heeft Lefier een Treasurycommissie. Deze commissie heeft een adviserende rol. In 2025 is de Treasurycommissie drie keer bijeengekomen.
Leningenportefeuille
Op 31 december 2025 bedroeg de leningenportefeuille € 1.121 miljoen (2024: € 1.066 miljoen). Door de borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) kunnen corporaties gunstige voorwaarden bedingen, zoals een lagere rente. Het WSW heeft in 2025 het borgingsplafond voor de periode 2025 vastgesteld op € 1.187 miljoen en voor 2026 op € 1.305 miljoen.
De volmacht van het WSW rust op het volledige DAEB bezit en bedraagt € 2.500 miljoen, te vermeerderen met rente, boete en kosten, begroot op 20% van dit bedrag. Deze borging is nodig om de rentelasten zo laag mogelijk te houden.
Per saldo is het volume aan leningen in 2025 met € 55 miljoen toegenomen ten opzichte van 2024. Wij beschikken in totaal over een faciliteit van € 20 miljoen bij de ING Bank. In 2025 hebben wij € 107,5 miljoen aan nieuw geborgde leningen aangetrokken. Hiervan heeft € 25 miljoen betrekking op een lening met variabele hoofdsom. De vastrentende leningen zijn gemiddeld tegen 2,94% (2024: 2,98%) vastgelegd.
Borgingsplafond WSW
Het borgingsplafond wordt als maatstaf gehanteerd voor vaststelling van de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille gedurende het betreffende kalenderjaar. Het WSW geeft jaarlijks een borgingsplafond af. De hoogte van het borgingsplafond wordt mede bepaald door de aard en het risicoprofiel van een woningcorporatie.
Het borgingsplafond was voor 2025 vastgesteld op € 1.187 miljoen. De geborgde leningen-portefeuille per 31 december 2025 van Lefier bedroeg € 1.121 miljoen.
Concentratie leningen met een looptijd langer dan 30 jaar
Bij een concentratie in de vervalkalender op de WSW-geborgde leningen van 40% of meer in het looptijdvak van langer dan 30 jaar, is de maximale looptijd tot aan renteherziening voor nieuwe te borgen leningen dertig jaar.
Lefier stuurt actief op een gelijkmatige vervalkalender en voldoet met 36% (2024: 35%) aan het gestelde criterium van maximaal 40%.
Onderpandratio
Per 31 december 2025 bedraagt de onderpandratio 28,6% bij een gesteld maximum van 70%. De onderpandratio beoordeelt in geval van discontinuïteit of de marktwaarde van het onderpand van WSW (€ 3.841 miljoen) voldoende is om de marktwaarde van de geborgde schuldpositie (€ 1.098 miljoen) af te lossen. Lefier heeft alleen de DAEB-portefeuille in onderpand bij het WSW, niet-DAEB is vrij van commerciële leningen en is niet hypothecair belast.
Derivaten
In het treasury statuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. De huidige lijn is dat we het gebruik van derivaten vermijden. Lefier beschikt om deze reden niet over renteswaps.
In 2007 sloten wij een extendible lening af met NWB. Deze lening bevat een embedded derivaat die op basis van RJ 290 afzonderlijk tegen actuele waarde gewaardeerd moet worden. Dit is een optie in de lening waarbij de geldgever eenmalig het recht – maar niet de plicht – heeft om de lening per 1 juli 2032 vervroegd aflosbaar te stellen.
De actuele waarde op 31 december 2025 van het embedded derivaat bedraagt € 1,7 miljoen negatief (2024: € 3,4 miljoen negatief).
(Her)financieringsrisico
De beschikbaarheid van financiering is van groot belang voor een corporatie. Spreiding in de herfinancieringsmomenten van geborgde leningen leidt tot een lager herfinancieringsrisico. Tegelijkertijd is het van belang om ook op korte termijn herfinancieringsmomenten te hebben, zodat de corporatie de mogelijkheid tot aflossing heeft in geval daar behoefte aan is.
Renterisico
Bij een stijging van het algehele renteniveau zullen corporaties met een hoog renterisico (gemeten aan de hand van de spreiding in de vervalkalender en renteherzieningsmomenten in de eerstkomende 10 jaren) op korte termijn geconfronteerd worden met hogere renteuitgaven en daarmee lagere operationele kasstromen. Corporaties met een meer gespreide vervalkalender hebben hier minder last van. In de periode 2026-2030 is sprake van een normaal renterisico (30,7%). Dit wordt veroorzaakt door € 131 miljoen aan eindaflossingen en € 212,5 miljoen aan spread-en/of renteherzieningen in deze periode.
Ondanks de gestegen kapitaalmarktrentes zijn we er in geslaagd om de gemiddelde rente op onze portefeuille te stabiliseren door te diversificeren in onze looptijden. De omvang van onze voorgenomen investeringen is gemiddeld € 200 miljoen in de periode 2026-2030. Deze worden voor circa 60% extern gefinancierd en zal de rente-uitgaven fors doen toenemen.
De beschikbare liquiditeitsbronnen van € 86 miljoen (2024: € 132 miljoen) zijn per 31 december 2025 ruim voldoende.
Activiteiten Treasury Jaarplan 2025
In 2025 is voor € 107,5 miljoen aan nieuwe leningen gecontracteerd met gemiddeld een rente van 2,94% en een gemiddelde restant looptijd van 20 jaar. Het gecontracteerd volume is passend binnen het afgegeven mandaat ad. € 142,5 miljoen aan nieuwe leningen op basis van het goedgekeurde Treasury Jaarplan 2025.
De gemiddelde rente van onze totale leningenportefeuille per 31 december 2025 is stabiel en zelfs licht gedaald naar 2,83% (2024: 2,89%).
5.6 Fiscale positie en perspectief
In deze paragraaf geven we een toelichting op verwerking van de vennootschapsbelasting in de jaarrekening. De impact van deze post belasting op Lefier is de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen door wijzigingen in de regelgeving. Lefier hecht daarom veel waarde aan het hanteren van optimale fiscale processen waarbij risico’s worden gesignaleerd en kansen worden benut. In de volgende paragraaf geven wij een korte toelichting op de processen die Lefier hanteert.
Beheersing fiscale processen en risico’s
Lefier wil maximaal (maatschappelijk) presteren met haar vermogen. Hierbij past het om gebruik te maken van de mogelijkheden om de belastingpositie te optimaliseren. Een lagere belastingdruk leidt tot meer beschikbare middelen voor de maatschappelijke opgave. Tegelijkertijd wil Lefier aan haar fiscale verplichtingen voldoen, vanuit het besef dat bij de maatschappelijke rol van Lefier ook een integere houding noodzakelijk is op fiscaal gebied. `
Dergelijke kaders waarbinnen gehandeld wordt, zijn opgenomen in het fiscaal statuut. Het fiscaal statuut is een onderdeel van het Tax Control Framework (TCF) van Lefier. Het TCF is een document waarin met name de visie en strategie met betrekking tot fiscaliteit is opgenomen. In 2026 zal bepaald worden of het fiscaal statuut een update behoeft.
Vanuit deze visie werkte Lefier ook in 2025 aan kennisontwikkeling van de betrokken medewerkers door het stimuleren van het volgen van opleidingen en workshops. Door middel van een strategische- en operationele fiscale commissie houdt Lefier zicht op de ontwikkelingen op fiscaal gebied. Met betrekking tot de fiscale verwerking van renovatie- en verduurzamingsuitgaven, heeft een steekproef plaatsgevonden om te bezien waar Lefier haar processen verder kan verbeteren. Bij het innemen van fiscale standpunten willen we aansluiten bij binnen de sector aanvaarde stellingnames. Uitgangspunt is om in goed overleg te blijven met de Belastingdienst. In uitzonderlijke gevallen, zoals de ATAD, is Lefier bereid om in beroep te gaan bij een rechter.
Tenslotte werkte Lefier in 2025 aan het verder optimaliseren van haar planning rondom de fiscale compliance-verplichtingen.
Fiscale positie
Over het jaar 2025 is een fiscaal resultaat berekend van € 41,1 miljoen. Door compensabele verliezen uit het verleden en fiscale wetgeving dat vanaf € 1 miljoen kan slechts 50% verrekend worden, komen we tot een fiscaal resultaat na verliesverrekening van € 25,2 miljoen. Per balansdatum is er middels een voorlopige aanslag reeds € 6,3 miljoen betaald. Het verschil staat als schuld op de balans van Lefier. Eind 2025 staat er nog € 53,7 miljoen aan te verrekenen verliezen open, welke in de balans op basis van contante waarde worden gewaardeerd op € 13,4 miljoen als latente vordering voor compensabele verliezen. Lefier heeft de afgelopen jaren relatief omvangrijke fiscale verliezen gerealiseerd. De huidige verwachting is dat vanaf 2028 de verliezen verrekend zijn waardoor de afdracht aan vennootschapsbelasting fors toeneemt.
Verder kennen we nog een aantal tijdelijke verschillen in waardering tussen fiscaal en commercieel. Deze tijdelijke verschillen worden eind 2025 gewaardeerd op circa € 0,3 miljoen aan latente schuld. Deze verschillen zien onder meer op het afschrijvingspotentieel, langlopende leningen en financiële instrumenten.
Fiscale aandachtspunten
Lefier heeft, net als veel andere corporaties, bezwaar aangetekend tegen de rechtmatigheid van de renteaftrekbeperkingsmaatregel (ATAD). Door deze wetgeving kunnen corporaties waaronder Lefier een (substantieel) deel van hun rente niet in aftrek brengen, wat dan leidt tot een fors hogere belastingafdracht. De uitkomst van de procedure laat zich niet eenvoudig voorspellen. Uit de grafiek blijkt echter dat de impact op Lefier en haar investeringsopgave groot is. Lefier kan ongeveer 3,5 jaar langer investeren circa € 97 miljoen voordat de kritische ICR-grens van 1,4 wordt bereikt.
Afstemming Belastingdienst gevolgen aardgaswinning
Allereerst is Lefier geconfronteerd met gevolgen van de gaswinning en aardbevingen. Vanuit fiscaal perspectief hebben, samen met andere corporaties, gesprekken plaatsgevonden met de Belastingdienst hoe om te gaan met eventuele afwaarderingen en/of inhaalafschrijvingen als gevolg van de lokale problematiek. Daarnaast heeft afstemming plaatsgevonden hoe om te gaan met de ontvangen compensatiegelden. Lefier verwacht begin 2026 een VSO af te sluiten met de belastingdienst waarin deze gevolgen worden vastgelegd, om te voorkomen dat hier achteraf discussies over ontstaan. In deze jaarrekening is geen rekening gehouden met deze afspraken.
Lefier heeft besloten om in beroep te gaan tegen de stellingname van de fiscus. Met name als de zienswijze van de fiscus (al dan niet onder druk van rechtspraak) in latere belastingjaren wijzigt, kunnen er materiële nadelige neveneffecten ontstaan indien Lefier nu bij voorbaat akkoord gaat met de stellingname van de fiscus.
Verwerking derivaten
Lefier maakt gebruik van producten (derivaten) om de risico’s van renteontwikkeling te beperken. Deze zijn in de jaarrekening opgenomen. Vanaf belastingjaar 2018 heeft Lefier besloten om deze producten derivaten fiscaal gezien eveneens te waarderen tegen de marktwaarde. Dit heeft ertoe geleid dat in 2018 en 2019 resultaten als gevolg van de mandatory break in aanmerking zijn genomen. De Belastingdienst heeft het standpunt bij Lefier ingenomen dat waardeveranderingen (lasten) van de derivaten niet aftrekbaar zijn en dat positieve waardeveranderingen (baten) niet belast zijn.
Afschrijvingen op zonnepanelen
In 2025 heeft het Hof een uitspraak gedaan over de vraag of er op zonnepanelen mag worden afgeschreven indien de boekwaarde van de woning en het paneel lager ligt dan de WOZ-waarde. De uitspraak geeft aan dat de investering in zonnepanelen wordt gezien als onderdeel van de WOZ-gerelateerde activa. Als gevolg van deze uitspraak heeft Lefier besloten om de zonnepanelen niet meer individueel af te schrijven maar af te schrijven als onderdeel van de WOZ-gerelateerde activa, waardoor ze onder de drempelwaarde WOZ vallen.